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各區(qū)(市)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門，各建設(shè)、施工、監(jiān)理單位，各有關(guān)單位：
為進(jìn)一步夯實參建各方主體責(zé)任，提高住宅工作觀感質(zhì)量和使用功能，提升人民群眾的滿意度，我局制定了《青島市住宅工程質(zhì)量分戶驗收作業(yè)指導(dǎo)書》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。
青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局
2022年9月5日
青島市住宅工程質(zhì)量分戶驗收作業(yè)指導(dǎo)書
第一條 為進(jìn)一步加強我市住宅工程質(zhì)量管理，落實住宅工程參建各方主體質(zhì)量責(zé)任，特別是建設(shè)單位質(zhì)量首要責(zé)任，提高住宅工程質(zhì)量總體水平，根據(jù)《關(guān)于做好住宅工程質(zhì)量分戶驗收工作的通知》（建質(zhì)〔2009〕291號）、《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收規(guī)定》（建質(zhì)〔2013〕171號）、《關(guān)于完善質(zhì)量保障體系提升建筑工程品質(zhì)的指導(dǎo)意見》（國辦函〔2019〕92號）、《關(guān)于落實建設(shè)單位質(zhì)量首要責(zé)任的通知》（建質(zhì)規(guī)〔2020〕9號）、《關(guān)于印發(fā)山東省住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理辦法的通知》（魯建質(zhì)監(jiān)字〔2022〕1號），以及國家和省、市有關(guān)施工質(zhì)量驗收規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)等，結(jié)合我市實際，制定本作業(yè)指導(dǎo)書。
第二條 本作業(yè)指導(dǎo)書所稱住宅工程質(zhì)量分戶驗收（以下簡稱分戶驗收），是指建設(shè)單位組織施工、監(jiān)理等單位，在住宅工程各檢驗批、分項、分部工程驗收合格的基礎(chǔ)上，依據(jù)國家和省、市有關(guān)工程質(zhì)量驗收規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計文件等，分別對戶內(nèi)和公共部位的實體結(jié)構(gòu)質(zhì)量、主要使用功能及裝飾工程觀感質(zhì)量等進(jìn)行檢查驗收，并出具驗收合格證明的活動。
第三條 我市行政區(qū)域內(nèi)，已取得合法手續(xù)的新建、改建、擴建住宅工程質(zhì)量分戶驗收工作，以及相關(guān)監(jiān)督管理活動，適
用本作業(yè)指導(dǎo)書。
第四條 分戶驗收的依據(jù)為國家和省、市有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn),以及經(jīng)審查合格的施工圖設(shè)計文件、有效的承包合同等。
第五條 分戶驗收應(yīng)嚴(yán)格落實住宅工程參建各方主體責(zé)任和
質(zhì)量管理職責(zé),突出建設(shè)單位首要責(zé)任和勘察、設(shè)計、監(jiān)理、施工單位主體責(zé)任,建設(shè)單位作為實施分戶驗收的第一責(zé)任人,對分戶驗收的組織、實施、驗收、成果以及維保承擔(dān)全面責(zé)任。
第六條 住宅工程開工前,應(yīng)由建設(shè)單位組織施工、監(jiān)理單位編制分戶驗收工作計劃并分別納入施工組織設(shè)計、監(jiān)理規(guī)劃管理。
分戶驗收工作計劃應(yīng)包含總體要求、驗收準(zhǔn)備、組成人員、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、檢查數(shù)量、檢查方法、儀器設(shè)備配置(應(yīng)注明儀器型號、標(biāo)號、數(shù)量)、不合格項的處理措施、爭議解決辦法等內(nèi)容。分戶驗收工作計劃應(yīng)動態(tài)管理。
第七條 分戶驗收應(yīng)分階段進(jìn)行。未進(jìn)行分戶驗收或分戶驗收不合格的,不得進(jìn)行主體結(jié)構(gòu)分部工程質(zhì)量驗收,不得組織單位工程竣工驗收。
?。ㄒ唬┲黧w結(jié)構(gòu)分部工程驗收前，應(yīng)對每戶住宅的結(jié)構(gòu)構(gòu)件觀感質(zhì)量、結(jié)構(gòu)尺寸等進(jìn)行驗收。合格后方能組織主體結(jié)構(gòu)分部工程質(zhì)量驗收。
?。ǘ﹩挝?子單位)工程竣工驗收前,應(yīng)對每戶住宅及公共部位的觀感質(zhì)量、空間凈尺寸和主要使用功能進(jìn)行專門驗收。分戶驗收合格后方能組織單位(子單位)工程質(zhì)量竣工驗收。
第八條 分戶驗收應(yīng)包括戶內(nèi)和公共部位，包含但不限于以下內(nèi)容：
?。ㄒ唬魞?nèi)驗收內(nèi)容
1.結(jié)構(gòu)構(gòu)件觀感質(zhì)量、結(jié)構(gòu)尺寸；
2.地面、墻面和頂棚質(zhì)量；
3.門窗工程質(zhì)量；
4.欄桿、護(hù)欄質(zhì)量；
5.防水工程質(zhì)量；
6.給水排水與采暖工程質(zhì)量；
7.室內(nèi)電氣工程質(zhì)量；
8.通風(fēng)與空調(diào)工程質(zhì)量；
9.室內(nèi)主要空間尺寸；
10.全裝修工程還應(yīng)包括涉及的吊頂工程、輕質(zhì)隔墻工程、墻飾面工程、樓地面飾面工程、涂飾工程、細(xì)部工程、廚房工程、衛(wèi)浴工程、智能化工程等。
11.按照有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、設(shè)計圖紙或合同約定，應(yīng)當(dāng)驗收的其他內(nèi)容。
?。ǘ┕膊课或炇諆?nèi)容
屋面、外墻面施工質(zhì)量；樓（電）梯、通道、物業(yè)用房、地下室等公用部位的使用安全和主要使用功能等。
第九條 分戶驗收應(yīng)具備以下條件
?。ㄒ唬┮淹瓿稍O(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容；
?。ǘ┲饕褂霉δ茼椖康某椴榻Y(jié)果均符合要求；
?。ㄈ┕こ藤|(zhì)量控制資料完整；
?。ㄋ模┓植浚ㄗ臃植浚?、分項工程的質(zhì)量驗收均合格；
?。ㄎ澹┓謶趄炇諛影逄滓寻捶謶趄炇辗桨蛤炇蘸细?；
（六）國家和省、市建設(shè)行政管理部門規(guī)定的其他條件。
第十條 分戶驗收程序
?。ㄒ唬┦┕挝蛔詸z合格后，向建設(shè)單位提出分戶驗收申請。
?。ǘ┙ㄔO(shè)單位應(yīng)當(dāng)會同監(jiān)理、施工、物業(yè)等有關(guān)單位，組建分戶驗收組。分戶驗收組應(yīng)包括下列人員：建設(shè)單位項目負(fù)責(zé)人和專業(yè)技術(shù)人員，監(jiān)理單位總監(jiān)理工程師和專業(yè)監(jiān)理工程師，施工總承包單位項目負(fù)責(zé)人、項目技術(shù)負(fù)責(zé)人，分包單位項目負(fù)責(zé)人、項目技術(shù)負(fù)責(zé)人等有關(guān)人員；已選定物業(yè)公司的，物業(yè)公司工程部門負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)參與分戶驗收工作。各項目可根據(jù)實際情況，從各責(zé)任單位其他崗位抽調(diào)專業(yè)技術(shù)人員開展分戶驗收工作，抽調(diào)人員應(yīng)做好培訓(xùn)交底工作，并由所在單位出具書面授權(quán)書。各項目應(yīng)根據(jù)工程的技術(shù)特點、建設(shè)規(guī)模合理配置驗收組人員，倡導(dǎo)邀請業(yè)主參與分戶驗收。
?。ㄈ炇战M應(yīng)制訂《住宅工程質(zhì)量分戶驗收方案》（附件1），經(jīng)建設(shè)單位項目負(fù)責(zé)人審核后實施。方案應(yīng)包括驗收依據(jù)、驗收內(nèi)容、成員分工、檢查過程照片留存標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。
?。ㄋ模┓謶趄炇辗桨笇徍送ㄟ^后應(yīng)先制作分戶驗收樣板，樣板核驗合格后，方可開展分戶驗收工作，開展前應(yīng)將《青島市住宅工程質(zhì)量分戶驗收查驗表》（附件2）張貼于室內(nèi)顯著位置，按照查驗表的內(nèi)容逐戶、逐間、逐段進(jìn)行，留存過程照片。
?。ㄎ澹┓謶趄炇詹缓细袂闆r的處理要求。分戶驗收發(fā)現(xiàn)不合格的問題應(yīng)作標(biāo)簽留痕，分戶驗收組責(zé)成施工單位整改，整改后應(yīng)重新組織分戶驗收。
（六）分戶驗收情況匯總。分戶驗收合格后，建設(shè)、施工、監(jiān)理、物業(yè)等單位相關(guān)驗收人員分別在相應(yīng)的工程質(zhì)量分戶驗收表上簽字確認(rèn)，其中施工單位項目負(fù)責(zé)人、總監(jiān)理工程師加蓋個人執(zhí)業(yè)印章，匯總表應(yīng)加蓋各單位公章。整理形成分戶驗收紙質(zhì)檔案和“一戶一檔”二維碼電子檔案。同時，應(yīng)將《青島市住宅工程質(zhì)量分戶驗收匯總表》根據(jù)質(zhì)量公示制度相關(guān)要求進(jìn)行公示。
第十一條 分戶驗收檔案整理
?。ㄒ唬┘堎|(zhì)檔案資料內(nèi)容
1.住宅工程質(zhì)量分戶驗收資料封面；
2.住宅工程質(zhì)量分戶驗收資料目錄；
3.住宅工程主體結(jié)構(gòu)驗收前質(zhì)量分戶驗收匯總表；
4.住宅工程竣工驗收前質(zhì)量分戶驗收匯總表；
5.住宅工程質(zhì)量主體結(jié)構(gòu)驗收前分戶驗收表；
6.住宅工程竣工驗收前質(zhì)量分戶驗收表；
7.住宅工程質(zhì)量分戶驗收查驗表。
（二）二維碼電子檔案內(nèi)容
住宅工程質(zhì)量分戶驗收查驗表、住宅工程質(zhì)量分戶驗收表、檢查照片等。
?。ㄈ┓謶趄炇召Y料應(yīng)整理、組卷，由建設(shè)、施工單位各自歸檔保存一份完整資料，存檔期限自工程竣工驗收合格之日起不少于5年。
?。ㄋ模┳≌こ探桓妒褂脮r，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)《青島市新建商品住宅交付流程指導(dǎo)意見》（青建辦字〔2020〕111號）要求，向買受人提供包括住宅使用說明書和住宅質(zhì)量保證書在內(nèi)的商品住宅使用手冊、竣工階段分戶驗收“一戶一檔”二維碼電子檔案等檔案。
第十二條 在分戶驗收實施前，建設(shè)單位應(yīng)將《住宅工程分戶驗收方案》告知工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)；分戶驗收完成后，由工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)根據(jù)工程的具體情況隨機組織監(jiān)督抽查。
第十三條 工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)應(yīng)對分戶驗收工作嚴(yán)格監(jiān)督抽查，發(fā)現(xiàn)分戶驗收弄虛作假，存在違反工程建設(shè)強制性條文、使用安全和主要使用功能等重大質(zhì)量問題情況的，工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)應(yīng)當(dāng)終止監(jiān)督抽查，責(zé)令建設(shè)單位整改。同時，提高監(jiān)督抽查比例，責(zé)令重新組織分戶驗收和提高驗收組成員級別，驗收組組長由建設(shè)單位分管質(zhì)量的領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任，副組長分別由施工、監(jiān)理等單位分管質(zhì)量的領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任。
第十四條 住宅工程質(zhì)量分戶驗收不合格的，建設(shè)單位不得組織工程主體驗收和工程竣工驗收。
本通知自2022年9月10日起施行，有效期3年，《青島市住宅工程質(zhì)量分戶驗收作業(yè)指導(dǎo)書（試行）》同時廢止。
附件：1.住宅工程質(zhì)量分戶驗收方案（示范文本）
2.住宅工程質(zhì)量分戶驗收查驗表
3.住宅工程質(zhì)量分戶驗收紙質(zhì)資料